Geplaatst op 03 februari 2019

Warehouses with brains

Geautomatiseerde e-commerce biedt distributiecentra en warehouses nieuwe mogelijkheden om hun online klanten nog beter en sneller van dienst te kunnen zijn. Deze innovatieve technologie eist wel specifieke kennis van projectontwikkelaars van logistiek vastgoed. Dat is niet aan iedereen besteed. Logistiek vastgoedontwikkelaar en eindbelegger WDP biedt intelligente warehouse-oplossingen waarmee distributiecentra volledig op geautomatiseerde magazijnsystemen kunnen draaien. Zoals het onlangs geopende online warenhuis Wehkamp in Zwolle.

WDP ontwikkelt warehouses with brains, ofwel distributiecentra en warehouses die hun waarde willen optimaliseren met geautomatiseerde e-commerce. In september dit jaar opende Wehkamp in Zwolle het grootste warehouse ter wereld. Dit hightech distributiecentrum is ontwikkeld door WDP in samenwerking met Architectenbureau DENC en turn key-bouwer Hercuton. Onder impuls van de sterke groei van online-winkel Wehkamp staat dit nieuwe magazijn met 35.000 vierkante meter klaar om te draaien.

Het Wehkamp gebouw is voorzien van de nieuwste geautomatiseerde interne logistieke systemen, inclusief warehouse management software, om het logistiek verwerkingsproces aan te sturen. Het nieuwe datacentrum bevat 480.000 picklocaties die circa tweehonderdduizend verschillende artikelen kunnen opslaan. Door deze innovatieslag kunnen binnenkort 12.350 items per uur worden verwerkt. In totaal werken er 250 mensen in dit distributiecentrum, waarvan een aantal in shifts werkt. Binnenkort rollen de eerste pakketjes bijna volledig geautomatiseerd de vrachtwagens in.

Rien van Ast is directeur van logistiek vastgoedontwikkelaar en eindbelegger WDP Nederland. Hij vertelt over de specifieke vragen en eisen die Wehkamp voor deze warehouse bij WDP heeft neergelegd. “De webshop van Wehkamp heeft de afgelopen drie jaar een enorme groei doorgemaakt. Dat vroeg om een nieuw type distributiecentrum met nog meer efficiëntie.” Van Ast noemt als voorbeeld de same day delivery. “Om de producten nog sneller bij de klanten te krijgen moet het order pick proces van tweeënhalf uur naar een half uur worden teruggebracht”, zegt hij. “Doorvoeren van dit soort doelstellingen stelt bepaalde eisen aan een gebouw, bijvoorbeeld aan de complete inrichting van de warehouse”, zegt Van Ast.

“De goederen die binnenkomen worden in een black box gezet, die bestaat uit 468 geautomatiseerde shuttles. De shuttle pakt een krat en via het systeem wordt deze naar een inpakstation gestuurd. Binnen een half uur staan de bestelde artikelen van één klant bij elkaar bij het inpakstation. Daar worden ze met de hand gecontroleerd en in een doos gezet. Dit pakket gaat volledig geautomatiseerd naar de sorteerinstallatie, die sorteert op postcodegebied. Vervolgens gaat het pakketje naar het distributiecentrum van een koerier die het vervolgens naar plaats van bestemming brengt”, legt Van Ast uit.

Duurzaam

Van Ast legt uit dat de innovaties niet puur betrekking hebben op de automatisering van de warehouse. “Er is ook volop aandacht besteed aan de duurzame innovatie van het gebouw zelf. De warehouse heeft het Breeam Excellent label gekregen”, vertelt Van Ast. Met BREEAM worden de duurzaamheidsprestaties van een gebouw beoordeeld, die gelden zowel voor de bouwfase als voor de gebruiksfase. Om een BREEAM-certificaat te krijgen moet het gebouw voldoen aan bepaalde duurzaamheidskenmerken, zoals energiezuinige verlichting, afvalverwerking, waterhuishouding en hergebruik van de materialen. Ook wordt het gebouw beoordeeld op een comfortabele werkomgeving.

Van Ast vertelt dat op het dak van het gebouw zonnepanelen zijn geplaatst die circa 40 tot 50 procent van het totale energiegebruik opwekken. “Deze warehouses met grote dakoppervlakten lenen zich natuurlijk uitstekend voor deze groene-energievoorziening. Dat zonnepanelen op daken van grote distributiecentra voldoende energie opleveren voor een optimaal functioneren van het gebouw, weten we uit ervaring met onze gebouwen die in België en Roemenië staan.” Daarnaast is de warehouse van Wehkamp voorzien van een warmtekoudeopslag en hangt in het gebouw vrijwel overal LED-verlichting.

WDP onderzoekt bij een project vooraf nauwkeurig of bepaalde duurzame maatregelen toepasbaar zijn in een gebouw. “Een WKO-installatie kan niet in elk project worden toegepast. Het realiseren van een thermische balans is bij WKO-systemen vaak een uitdaging”, weet Van Ast. “ De overheid stelt hiervoor in vergunningen de eis dat over een bepaalde periode een thermische balans in de bodem wordt gerealiseerd. Als de onbalans te groot wordt, passen we het ook niet toe”, zegt Van Ast. Bij dit pand is sterk nagedacht over toekomstige gebruikers. “Deze warehouse zonder alle automatisering zou weer een gewoon standaard warehouse zijn.” Volgens Van Ast maakt flexibiliteit een pand op en top duurzaam omdat het eventueel verhuurbaar is aan een andere partij.

Lange termijn

Bij Wehkamp lag de nadrukkelijke wens om een warehouse te bouwen waarin het logistieke proces centraal staat. Het succes van Wehkamp hangt hier grotendeels vanaf. “Onze taak was  om een sustainable pand op maat te bouwen, waarin de e-commercesystemen voor een lange periode kunnen draaien”, stelt Van Ast vast. Voordat de bouw startte, had Wehkamp de hele automatisering van deze warehouse al voorbereid. Deze automatiseringssystemen zijn voor de lange termijn gebouwd en zullen minstens vijftien jaar draaien. Dat betekent dat het gebouw aan bepaalde kwaliteitseisen moet voldoen. Voor de geautomatiseerde e-commerce zijn extra tussenvloeren aangebracht en de vloer is volledig onderheid, omdat het belangrijk is dat er geen beweging zit in de vloeren”, noemt Van Ast als voorbeeld.” Voor WDP betekent een dergelijk maatwerkproject dat veel tijd gestoken wordt in de voorbereidingen. “Met de opdrachtgever moet immers duidelijk zijn afgestemd wat de specifieke eisen zijn voor het gebouw”, zegt Van Ast

Tijdswinst

De warehouse van Wehkamp heeft een betonnen constructie. Er is specifiek voor beton gekozen om een prettig binnenklimaat voor de werknemers te realiseren. Door de betonnen constructie ontstaat een comfortabel binnenklimaat voor de medewerkers, met luchtige ruimtes die in de zomer en winter goed op temperatuur blijven. “De bouw van de warehouse stond onder enorme tijdsdruk”, vertelt Van Ast. “We zijn begin november 2013 gestart met de ruwbouw, die begin mei 2014 gerealiseerd moest zijn. Binnen deze tijdspanne hebben we de funderingen gemaakt,  de vloer onderheid en de ruwbouw gerealiseerd.”

Vrijwel direct nadat deze ruwbouw gereed was, begon Wehkamp onmiddellijk met het opbouwen van de installaties, stellingen en de robots. Die opbouw van systemen heeft circa een jaar geduurd. “Dat wisten we”, zegt Van Ast. Daarom hebben we ons  moeten houden aan die extreem strakke planning van zeven maanden. Maar het is ons gelukt.” Voordat de ruwbouw startte, was betonbouwer Hercuton volop aan de slag met het engineren van de prefab betonnen kolommen. Door vooraf al prefab bouwonderdelen voor te bereiden, is de betonconstructie in vrij korte tijd op locatie opgebouwd. “Dat leverde een behoorlijke tijdswinst op”, zegt Van Ast.

Logistieke achtergrond

Van Ast is van huis uit logistiek engineer. Zijn productie- logistieke achtergrond komt hem goed van pas. “Door logistiek en vastgoed te kunnen combineren weet je als logistiek vastgoedontwikkelaar precies wat een opdrachtgever zoals Wehkamp bedoelt. Dit pand is uiteraard geen standaard pand meer, maar een warehouse dat eventueel in de toekomst een andere eigenaar en een andere functie kan krijgen.” Volgens Van Ast moet deze multifunctionaliteit in het ontwerp al worden meegenomen. “De vraag naar toekomstgerichte gebouwen neemt steeds meer toe, vooral ook om langdurige leegstand zoveel mogelijk te beperken. Deze mooie architectonische warehouse is een prachtig voorbeeld van hightech logistiek vastgoed, dat aan de huidige duurzaamheidsaspecten voldoet. Een prachtproject”, aldus Van Ast.

Groeiende business

WDP is een van oorsprong Belgisch bedrijf dat vestigingen heeft in België, Nederland, Frankrijk en Roemenië. De Nederlandse tak, gevestigd in Breda, bestaat sinds 2002. Van Ast is sinds 2008 werkzaam bij WDP. Zijn expertise en werkervaring liggen bij logistiek vastgoed en  automatiseren van logistieke processen. WDP ontwikkelt voor de eigen portefeuille, dus voor lange termijn. Ze ontwikkelen niet voor derde partijen. Er is er volop business voor WDP in Nederland. “We begonnen met 3 nieuwbouw ontwikkelingen waarvan 2 op herontwikkeling locaties, daarna zowel aankopen in bestaand vastgoed en nieuwbouwontwikkelingen. Inmiddels bestaat het team van WDP Nederland uit acht mensen en gaat het buitengewoon goed met de logistieke vastgoed business. Sinds 2008 is de portefeuille gegroeid van 50 naar 800 miljoen euro. “Dat is hard werken”, zegt Van Ast. “We startten in 2008 met vijf panden en op dit moment hebben we circa 60 panden in de portefeuille.”