Geplaatst op 15 januari 2019

Interview met Michiel van den Bout – Cushman & Wakefield

Nederland is een aantrekkelijk land om grote distributiecentra in te vestigen. We zijn toegangspoort voor Europa, hebben voordelige arbeidstechnische omstandigheden (voor bijvoorbeeld het werken in ploegendiensten) en het Nederlandse fiscale klimaat is in veel gevallen gunstiger voor de logistieke sector dan die van omliggende landen. Michiel van den Bout van Cushman & Wakefield signaleert dan ook een opwaartse beweging: “Met nog immer lage bouwkosten, grondprijzen die onder druk staan en een lage yield is logistiek vastgoed voor beleggers het nieuwe pareltje in vastgoedland.” De aard van de bedrijfsactiviteiten en de trends in de logistieke sector zijn echter factoren om rekening mee te houden. “De gouden regel voor beleggers moet zijn: de klant van vandaag maakt het mogelijk dat je op een locatie kan ontwikkelen, maar je bouwt een pand mede voor de klant en de wereld die daarna komen.”

Als Associate & Head of Logistics bij Cushman & Wakefield ziet Michiel van den Bout de wereld van logistiek vastgoed opbloeien. “Hoewel circa 6 tot 7 % van de ongeveer 23 miljoen vierkante meter functioneel logistiek vastgoed leegstaat, is nieuwbouw met de lage bouwkosten en de druk op rendementen nog steeds een heel aantrekkelijk alternatief voor beleggers ten opzichte van een bestaand gebouw waar aanpassingen op moeten worden verricht. Daarbij is Nederland qua ligging erg aantrekkelijk voor grote Europese ondernemingen voor de vestiging van grote DC’s, wat de mogelijkheid tot wederverhuur van deze locaties sterk vergroot.” Kortom: beleggers staan in de rij om te investeren in grote hoeveelheden vierkante meters in Nederland. “De markt voor logistiek vastgoed is gezond”, beaamt Van den Bout. “Maar het is ook een markt die sterk aan het veranderen is.”

Schaalvergroting

De opwaartse beweging op de markt leidt bijvoorbeeld tot schaalvergroting, legt Van den Bout uit. “Schaalvergroting is een belangrijke trend die vooral wordt gedreven door grote Europese bedrijven die hun DC in Nederland vestigen. Michael Kors is daar een mooi voorbeeld van. Een andere motor achter deze trend is het feit dat Third Party Logistics Providers (3PL), gesterkt door de grote interesse van beleggers, meer en meer voor kiezen om een combinatie van grote en kleine klanten te bedienen vanaf één grootschalige locatie van minstens 25.000 m². Met als evident voordeel dat ze de kosten en risico’s kunnen spreiden over meerdere klanten.”

De voordelen van de scale of economy liggen dus voor de hand, en daardoor ontstaan er door heel het land meer en meer hubs waar deze 3PL´s Providers neerstrijken. “DHL heeft bijvoorbeeld in Beringe een hub van meer dan 120.000 m² en heeft plannen om ook in Born een hub van meer dan 130.000 m² te realiseren. XPO heeft een aantal grote locaties in Venray en Kuehne + Nagel heeft grote vestigingen in Veghel en Tiel.” Nederland heeft echter maar beperkte mogelijkheden voor het realiseren van dit soort grootschalige ontwikkelingen”, aldus Van den Bout. “En dat niet alleen: ze moeten ook nog eens voldoen aan de eisen die 3PL’s aan dit soort locaties stellen. Wij zien dat de ontwikkelaars juist op die plaatsen waar dit nog kan, de ontwikkelaars continu in een strijd verwikkeld zijn om posities te krijgen.”

E-commerce vs. traditioneel

Door de opkomst van E-commerce, een andere belangrijke trend, stellen marktpartijen andere eisen  aan locaties, vervolgt Van den Bout. “Traditionele distributie vraagt om multimodaliteit. Bedrijven die zich hoofdzakelijk daarmee bezighouden zijn van oudsher gevestigd bij grote bargeterminals en knooppunten van belangrijke transportaders, daar waar bij voorkeur alle modaliteiten sterk zijn vertegenwoordigd. Voor E-commerce ligt dat anders: daar stellen gebruikers het verzorgingsgebied centraal en de belofte die zij doen aan hun klanten met betrekking tot levertijden.”

E-commerce activiteiten zullen in de toekomst worden geclusterd rondom grote woonkernen en in de buurt van hubs van specialistische carriers. Van den Bout legt uit: “De snelheid waarmee producten bezorgd moeten worden, leidt ertoe dat E-commerce partijen hun logistiek hoofdzakelijk uitbesteden aan specialisten, en dan loont het om daar dicht bij te gaan zitten. CoolBlue is bijvoorbeeld in Tilburg gaan zitten, dicht in de buurt van PostNL, om de wagens van PostNL makkelijker tot latere tijdstippen aan hun docks te krijgen. Op die manier kunnen ze hun ambitieuze beloftes op het gebied van levertijd aan hun klanten waarmaken. Net als het berekenen van de ideale locatie voor traditionele logistiek is dit ook een simpele rekensom: hoeveel extra marktaandeel en omzet levert een vestigingslocatie op?”

De grote carriers zullen zich in de nabije toekomst dus ook steeds vaker gaan vestigen in en om grote woonkernen als reactie op de ontwikkelingen bij de E-commerce bedrijven. “Ik verwacht dat er binnen afzienbare tijd een aantal grote E-commerce DC’s in Nederland zal staan, aangevuld met  zogenoemde ‘urban distribution points’ nabij grote woonkernen. Bij deze urban distribution points zullen crossdock-achtige activiteiten worden ontplooid. ’s Nachts worden de goederen aangeleverd vanuit de grote E-commerce DC’s, waarna ze worden gesorteerd en in kleine trucks worden gelegd voor de last mile distributie. ’s Ochtends komt de chauffeur, die de goederen naar klanten rijdt. Dezelfde chauffeur komt vervolgens weer terug met de retour gestuurde goederen, die de omgekeerde gang naar het E-commerce DC zullen maken.”

Crossdock logistiek

Die urban distribution points zullen worden gebouwd als kleine distributiecentra, niet hoger dan 6 á 7 meter, verwacht Van den Bout. “Met docks voor vrachtwagens aan de ene kant en docks voor kleinere wagens aan de andere kant. Een mooi voorbeeld van zo’n urban distribution point is het crossdock dat DHL op dit moment aan het bouwen is in Lage Weide bij Utrecht. De eerste van 7, volgens DHL. Je ziet nu al dat een aantal beleggers zich oriënteert op strategisch gelegen verouderde locaties die eventueel op termijn kunnen worden herontwikkeld.”
De grondprijs is hierin echter wel een erg belangrijke factor, vervolgt Van den Bout. “Bij crossdocks is de bebouwingsgraad vaak slechts 40% omdat je aan beide kanten van het pand deuren hebt. Een meter crossdockruimte moet voor beleggers daardoor 20% meer opbrengen omdat je 20% minder bebouwt. Wederverhuurbaarheid is dus lastiger, wat ertoe leidt dat beleggers om een langere huurtermijn zullen gaan vragen. Bovendien is er maar een beperkt aantal specialisten op het gebied van crossdock logistiek.”

Gecombineerd gebruik is de toekomst

De sterke opkomst van E-commerce betekent allerminst dat traditionele logistiek op zijn retour is. Sterker nog: E-commerce kan niet zonder offline kanalen. Goederen moeten nog steeds offline zichtbaar en beschikbaar zijn om online te kunnen worden verkocht, benadrukt Van den Bout. “Alle modaliteiten van logistiek blijven een rol spelen bij de vestiging van DC’s in ons land: de goederen moeten immers wel worden vervoerd.” Bovendien zullen partijen zich meer en meer gaan richten op een combinatie van traditionele logistiek en E-commerce. “We zullen steeds meer zien dat er een combinatie wordt gemaakt van e-commerce en traditionele logistiek vanuit één locatie en gebouw, waarbij E-commerce natuurlijk veel arbeidsintensiever is in verband met de vele kleine hoeveelheden die in kleine verpakkingen worden verstuurd.”

Ontwerpeisen

Gecombineerd gebruik en een toename in arbeidsintensiviteit vragen om een ander type opslag. Daarmee moet rekening worden gehouden in het ontwerpproces, aldus Van den Bout. “De zwaarte van de constructie moet bijvoorbeeld worden aangepast op alle automatisering en de extra verdiepingsvloeren die nodig zijn voor E-commerce logistiek.” Naast het verzwaren van de constructie zijn er ook veranderingen nodig in de hoogte van het ontwerp, vervolgt Van den Bout. “De vrije hoogte moet voor het huisvesten van deze activiteiten naar minimaal 12,20 meter en regelmatig meer worden gebracht. En dat brengt weer strengere eisen met zich mee voor de mate waarin de vloer vlak moet zijn. Omdat de stellingen hoger worden en de gangen smaller zijn, mag er boven nul speling ontstaan.”

Een ander aspect van E-commerce logistiek dat van belang is in de ontwerpfase is veiligheid. “E-commerce vraagt om hogere beveiligingsklasse”, legt Van den Bout uit. “TAPA-A beschrijft een bepaalde manier van het splitsen van verkeersstromen (vrachtwagens en personenauto’s) en het continu monitoren van vrachtwagens tijdens het hele logistieke proces. Met dit soort zaken moet je in je ontwerpfase ook al rekening gaan houden. Dát is inspelen op de veranderende markt.”

Multifunctioneel maakt toekomstbestendig

Als gebruikers een gebouw willen laten ontwerpen dat spot on geschikt is voor hun bedrijfsactiviteiten, neemt Cushman & Wakefield de rol van adviseur op zich om duidelijk te maken dat het vanuit een beleggersperspectief interessanter is om een aantal aanpassingen te doen om de multifunctionaliteit en dus de wederverhuurbaarheid in stand te houden. “Met wederverhuurbaarheid in het achterhoofd, is multifunctionaliteit van je pand een groot goed”, aldus Van den Bout.

Hoe die multifunctionaliteit kan worden gerealiseerd? “Dat begint met een analyse van de eisen die in de bandbreedte van alle mogelijke partijen binnen de doelgroep eventueel zouden kunnen worden gesteld aan een logistiek pand. Denk daarbij aan hoeveelheid loadingdocks, vrije hoogte, vloerbelasting, sprinklerinstallaties en ook de lay-out van het kavel. Technische kennis is daarbij van essentieel belang, want we zien het vaak genoeg fout gaan. Denk daarbij bijvoorbeeld aan een kavel dat zo is ingericht dat een vrachtwagenchauffeur aan de verkeerde kant moet indraaien om aan te docken.”

Proactief vastgoedmanagement

De dienstverlening van Cushman & Wakefield draait om de vraag: past jouw huisvesting nog bij je toekomstige bedrijfsprocessen? Daarin neemt Cushman & Wakefield zelf initiatief. “Proactief vastgoedmanagement noemen we dat. Wat vooral inhoudt dat we écht waarde willen toevoegen als partner. We houden de lijnen kort en stellen onze klanten tijdig de vraag wat ze aan het einde van de huurperiode willen gaan doen. Blijven zitten? Uitbreiden? Eventueel de samenwerking aangaan in Europa? Bij het nemen van die beslissingen hebben wij een adviserende en waar nodig faciliterende rol.”

Om die rol goed te kunnen invullen, heeft Cushman & Wakefield een team van technische en commerciële mensen in huis die ervoor zorgen dat klanten zonder zorgen over hun huisvesting hun bedrijfsprocessen soepel kunnen laten doorlopen. “We hebben veel kennis in huis, kennis die we graag delen en inzetten ten behoeve van onze klanten. Waarde toevoegen is immers ook kennis delen. En dat doen we dan ook in de dagelijkse praktijk met advies over stellingen, breedtes van gangen, aanrijroutes van trucks, enzovoort. Maar we delen onze kennis ook met naslagwerken, bijvoorbeeld in de vorm van de Guide to logistics die Cushman & Wakefield jaarlijks uitgeeft.”

Hercuton als initiator

Hercuton is een belangrijke partner voor Cushman & Wakefield, aldus Van den Bout. “Wij zorgen voor de exit, maar Hercuton speelt een belangrijke rol aan de voorkant van het traject van het ontstaan van een logistiek pand. Hercuton heeft een initiërende rol, zij worden benaderd voor het offertewerk door bedrijven die op zoek zijn naar logistieke armslag op vastgoedgebied. Zij vertalen de wensen van de klant in een oplossing, een ontwerp en een kostenopgave en zijn op die manier vaak startpunt van een belegging. Wij zorgen vervolgens voor de link met partijen die uiteindelijk eindbelegger worden.

Hufterproof

Gevraagd naar de rol van onderhoud in het ontwerpproces bij de nieuwbouw van logistiek vastgoed, stelt Van den Bout dat gebruikers en/of beleggers de eerste 10 jaar bijna geen omkijken moeten hebben. “Daarna wordt het ingewikkelder, vooral als het om specifieke bouw gaat. Het onderhoud van vrieshuizen of andere gespecialiseerde logistieke gebouwen wijkt sterk af van de standaard onderhoudswerkzaamheden aan grote logistieke centra. Met de wederverhuurbaarheid in het achterhoofd vragen beleggers de gebruikers van hun panden dan ook om ‘box-in-box’ te werken bij het inrichten van logistieke centra op één van deze specifieke manieren. Op die wijze kan het gebouw altijd snel weer worden teruggebracht naar de oorspronkelijke en meer gangbare staat zodat onderhoud voor een nieuwe gebruiker geen probleem wordt.”

In de ontwerpfase kunnen er wat Van den Bout betreft een flink aantal stappen worden gezet om onderhoud in de toekomst te optimaliseren. “Dat hangt af van gekozen materialen en het doel van het object. Beton is bijvoorbeeld een erg onderhoudsvriendelijk en hufterproof materiaal. Daarbij is het wel van groot belang dat er in de ontwerpfase de grootste aandacht wordt besteed aan de indeling van het pand als geheel.”

Onderhoud en beheer optimaliseren

Daarnaast is beton prima materiaal om te gebruiken als het aankomt op het realiseren van een goede isolatiewaarde, vervolgt Van den Bout. “In dat kader loont het wat mij betreft enorm om tijdens de ontwerpfase al na te denken over maatregelen die de gebruikskosten van een pand terugdringen. Daarbij kan het gaan om de kleinste dingen, zoals bijvoorbeeld verlichting. Met LED-verlichting bijvoorbeeld gaan de kosten voor verlichting snel omlaag, wat weer zorgt voor een snellere terugverdientijd van de investering. En dat is essentieel want duurzaamheid wordt een steeds belangrijker thema. Ondanks dat de huidige gebruikers een BREEAM certificaat nog niet direct als eis stellen, (in de basis wil men gewoon een locatie waar onbezorgd, op de juiste manier en voor de juiste prijs de gewenste bedrijfsactiviteiten kunnen worden ontplooid) loont het inmiddels wel om met dergelijke zaken rekening te houden en het logistiek vastgoed zo te ontwerpen dat de vierde generatie gebruikers van je pand er nog steeds zo over denkt.”