Geplaatst op 01 februari 2019

‘De vraag naar passend vastgoed op de logistieke markt staat haaks op het aanbod.’

Dat is één van de belangrijkste conclusies uit de scan van de logistieke sector die de vastgoedconsultants van Dynamis over het jaar 2014 hebben uitgevoerd. Slechts 13% van de beschikbare logistieke ruimten heeft een grootte van meer dan 20.000 vierkante meter, terwijl er vanuit de markt steeds meer vraag komt naar grotere panden.

“Deze trend in de vraag naar grote logistieke centra wordt in de eerste plaats gevoed door de vraag naar meer efficiency”, aldus Ivo van der Mark van Hercuton. “Grotere opslagvolumes stellen bedrijven in staat om grote voorraden bij elkaar in de buurt te houden en met elkaar te combineren. Merken en producten kunnen op die manier worden gebundeld, zodat vrachtwagens voor een hoger percentage kunnen worden gevuld dan dat nu het geval is. De bezettingsgraad van een vrachtwagen is in Nederland te laag. Vanuit logistiek oogpunt is het een enorme winst om dit percentage te verhogen, en daarvoor heb je grote distributiecentra nodig.

Locatieschaarste

Hoe groot die distributiecentra moeten zijn? “Je moet dan denken aan groottes vanaf 5.000 tot 60.000 m². Het aantal locaties in Nederland dat kan worden ingericht om de logistieke processen rondom distributiecentra van dat formaat te faciliteren, is verre van onuitputtelijk.” Daarbij biedt de aanzienlijke hoeveelheid leegstaande vierkante meters logistiek vastgoed in veel gevallen weinig soelaas, vervolgt Van der Mark. “Belangrijkste reden hiervoor is dat dit vastgoed simpelweg niet voldoet aan de eisen van deze tijd. Locaties zijn te klein, voldoen niet aan de hoogtes of bieden te veel onzekerheid op het gebied van marktconformiteit als het aankomt op duurzaamheidseisen.” De te verwachten trend is dan ook dat beschikbare locaties in Nederland de komende jaren snel zullen worden ingevuld. Daarna kunnen we een grote herontwikkelingsslag verwachten, legt Van der Mark uit. “In veel gevallen zullen oude bedrijfspanden worden gesloopt en plaatsmaken voor nieuwbouw.”

Toenemende complexiteit

Behalve de toenemende vraag naar grote distributiecentra die draaien op efficiency, wordt de toenemende invloed van e-commerce ook steeds beter zichtbaar in de eisen die aan logistieke panden worden gesteld, aldus Van der Mark. “Je ziet dat de markt aan het veranderen is. De verwantschap tussen detailhandel en internetshopping wordt groter en de combinatie daarvan maakt de zaken complex. De rol van winkels verandert en er komt steeds meer behoefte aan transparantie: bedrijven gaan sturen op het altijd tot in detail inzichtelijk hebben van voorraden. Merken moeten te allen tijde inzichtelijk hebben wat er in de winkel en het DC ligt. En niet onbelangrijk: in welk tijdspad moeten die goederen worden afgeleverd?”

Deze ontwikkelingen vragen om een nieuw type logistiek pand, een pand dat flexibel is en een goede handelingssnelheid heeft, vervolgt Van der Mark. “Je moet goederen in korte tijd uit het magazijn in een vrachtwagen kunnen krijgen. Die snelheid is een absolute vereiste wanneer je de belofte “Vóór tien uur ‘s avonds besteld, de volgende dag in huis” wilt waarmaken. Niet alle panden zijn geschikt voor die logistieke snelheid. Die vraagt namelijk om specifieke eigenschappen zoals volautomatische orderpicksystemen, docks die geschikt zijn voor vrachtwagens en bestelauto’s en locaties waar je gemakkelijk 24/7 beschikbaarheid kunt hebben over personeel.”

Locatie als sleutel voor succes

De locatie is dan ook één van de belangrijkste sleutels voor succes, signaleert Van der Mark. “De eerder genoemde schaarste speelt daar een belangrijke rol in, en tegelijkertijd vraagt het kiezen van de juiste locatie nogal wat van ondernemingen. Je hebt te maken met bestemmingsplannen (en milieuvergunningen wanneer je gevaarlijke stoffen opslaat), en de waarde van een goede ontsluiting wordt steeds groter.”

Als het aankomt op ontsluiting, kijkt men in de markt vooral naar de mate waarin een locatie multidisciplinair is. “Hoe zijn de aansluitingen via water, spoor en weg?”, legt Van der Mark uit. “Daarom zijn locaties als Tilburg met een barge-terminal en treinaansluiting erg aantrekkelijk. Venlo en Venray hebben dat ook: echte logistieke hotspots waar bedrijven de zekerheid hebben dat ze altijd kunnen kiezen voor de meest voordelige manier om goederen te verplaatsen. Naast deze locaties zijn we als Hercuton bezig met andere locaties met multidisciplinaire ontsluitingen.”

Vooral in de logistiek is de lay-out van het bedrijfsgebouw van enorme invloed op het soepel verlopen van het logistieke proces, vervolgt Van der Mark. “Eigenlijk is een logistiek gebouw niets meer dan een facilitair onderdeel van dat primaire proces. Het is dan ook belangrijk om het in de aanloop naar de bouw als zodanig te behandelen en het gebouw niet als doel op zich te zien. De primaire processen van de gebruiker moeten centraal staan in de beginfase. Daaraan moet de locatiekeuze worden gekoppeld.”

Dat uit zich om te beginnen in inzicht in rijroutes en de hoeveelheid ritten op trajecten, vervolgt Van der Mark. “Op basis daarvan kun je de meest efficiënte plek bepalen. Dat kun je enorm nauwkeurig berekenen, en elke kilometer die je verder van jouw ideale plaats af zit levert extra kosten op.”

Dan is er natuurlijk de kwestie van beschikbaarheid. In de fase van locatiekeuze wordt er gewerkt in een spanningsveld tussen het bepalen van de optimale plek en de beschikbaarheid daarvan. “Het verschil tussen die twee is in harde euro’s uit te drukken. Een locatie die qua huur 10 euro duurder is, kan in de dagelijkse praktijk veel goedkoper uitpakken omdat de vervoerskosten vaak een veelvoud zijn van de huurkosten van een pand. Vanuit deze zoekvraag faciliteert Hercuton door beschikbare opties aan te dragen. Pas als de juiste locatie is gevonden, kan verdere planvorming plaatsvinden.”

Primair proces als startpunt voor ontwerp

Die planvorming begint met het uitwerken van een plan voor de interne lay-out van een pand. Zaken die daarbij in ogenschouw worden genomen zijn interne routing en een goede inventarisatie van productgroepen, inclusief doorlooptijden. Uit deze analyse volgt de hoeveelheid vrachten en vanuit die analyse/calculatie wordt de beste logistieke lay-out opgebouwd.

Die analyse komt niet eerst, want uiteindelijk draait het allemaal om de primaire (en dus logistieke) processen van de gebruiker van het pand. “Daarna gaan we pas kijken naar het jasje. En hoewel die volgorde een open deur lijkt, gaat het niet altijd goed: er wordt soms te snel over zaken heen gestapt. De bouwmethode wordt bijvoorbeeld gekozen op basis van de laagste aanschafwaarde, of de locatiekeuze gebeurt op basis van de grondprijzen. Wanneer je dat doet, ga je voorbij aan de eisen die je aan een logistiek gebouw zou moeten stellen om de operationele kosten juist over de hele levensduur van het pand zo laag mogelijk te houden. Alle energie die je er aan de voorkant in stopt, betaalt zich weer uit gedurende het gebruik.Wanneer deze basis goed is, kan Hercuton er in zes maanden tijd een distributiecentrum op bouwen.”

Lego voor zekerheid

Die zes maanden geeft Van der Mark niet voor niets als voorbeeld. “Met onze manier van conceptmatig bouwen kunnen we een grote mate van planning- en budgetzekerheid garanderen richting opdrachtgevers.” Conceptmatig bouwen wordt ook wel LEGOlisering van het bouwproces genoemd”, vervolgt hij. “Dat betekent dat we het hele proces van de totstandkoming van een logistiek pand terugbrengen tot afzonderlijke elementen. Zo kunnen we alle elementen nauwkeurig beheren in termen van planning, kwaliteit en budget.” Met deze benadering wordt het mogelijk om de bouw van een logistiek centrum zelf als logistieke klus te bezien, vervolgt Van der Mark. “Je gaat dan denken in termen van een X aantal losse elementen die zijn verdeeld over een X aantal vrachten.”

Om het hele realisatieproces zo goed mogelijk te kunnen beheren, werkt Hercuton samen met vaste partners en vaste leveranciers. “We werken vanuit een 4D-planning”, legt Van der Mark uit. “Die bestaat uit een 3D-bouwmodel, uitgezet in de tijd. Op basis daarvan kunnen we bepalen op welke dag op welk moment we welk element nodig hebben. Alles gaat just-in-time: op de bouwplaats werken we met een productiebuffer van slechts twee dagen. Dat is voor ons met deze methode genoeg om projecten precies binnen de gestelde planning op te leveren. En dat is belangrijk, want we merken dat er op de markt steeds meer vraag komt naar deze zekerheid in planning. ”

Marktconform vanaf de tekentafel

Een andere ontwikkeling die Van der Mark wil benoemen zijn de steeds kortere doorlooptijden van beschikbaarheid. “Tendertrajecten waar logistiekers inzitten, vragen om een steeds hogere snelheid. Klanten zoeken steeds vaker iets dat binnen drie maanden beschikbaar is. Beleggers zijn daardoor geneigd om capaciteit te bouwen, omdat ze daarmee onderscheidend vermogen kunnen bieden richting logistieke bedrijven met een huuraanbod dat per direct klaar is om te verhuren.”

En dat heeft gevolgen voor de manier waarop marktconformiteit in logistieke panden moeten worden verwerkt. “Beleggers zijn steeds meer geïnteresseerd in kwalitatief betere panden waarbij ze kritischer kijken naar herverhuurbaarheid en duurzaamheid van panden.” Daarbij is er natuurlijk wel sprake van een balans tussen kosten en duurzaamheidsinvesteringen”, vervolgt Van der Mark. “Er is een tendens zichtbaar dat beleggers meer aandacht hebben voor de verhuurbaarheid en levensduur van een pand. Je hebt het dan niet meer over een referentieperiode van 15 jaar, maar over 50 jaar. Dan ontkom je er niet meer aan om goed te kijken naar zaken als vloerlasten en de wijze waarop je een pand gaat verwarmen.”

De toenemende mate waarin herverhuurbaarheid een factor wordt maakt betonbouw zo interessant, besluit Van der Mark. “Het is een sterk, duurzaam, brandveilig en hufterproof materiaal. Bouwen met beton is constructief voordelig waardoor gebouwen op langere termijn flexibel inzetbaar blijven en daardoor makkelijker verhuurbaar zijn voor een tweede of derde leven. Voor beleggers is het een goede belegging om logistieke gebouwen in beton uit te voeren.”