Geplaatst op 09 februari 2019
“Huisvesting is voor een logistieke onderneming geen doel op zich, maar één van de middelen om continuïteit te creëren in bedrijfsprocessen”, aldus Peter van Meerwijk, Vestigingsmanager bij DENC Zuid in Oisterwijk. Het tekent de manier waarop Van Meerwijk het werk van DENC in de logistieke sector benadert. “Uiteindelijk gaat het allemaal om bedrijfsprocessen. Het is onze taak om met architectuur, engineering, het constructieve werk en de installatietechniek een omgeving te creëren waarin die bedrijfsprocessen optimaal kunnen verlopen. We bouwen dus om het bedrijfsproces heen.”
Startpunt bij ieder realisatieproces zou dan ook een grondige analyse van het bedrijfsproces moeten zijn, legt Van Meerwijk uit. Op de website van DENC, multidisciplinair ingenieursbureau in bedrijfshuisvesting, woningbouw, retail en recreatie, wordt die stelling nog eens onderschreven:
“Als u tegen de grenzen van uw huisvesting aanloopt, is dat vaak aanleiding om kritisch naar uw processen te kijken.”
Die analyse moet het eerste begin zijn, vindt Van Meerwijk. “Wanneer gebruikers van een pand tegen hun capaciteitsgrenzen aanlopen, is uitbreiding vaak de eerste gedachte die opkomt. Soms blijkt dat na een logistieke analyse niet terecht, omdat optimalisatie en/of mechanisatie van de logistieke processen al een oplossing zou kunnen bieden, bijvoorbeeld in de vorm van een hogere dichtheid van opslag.”
Wanneer uitbreiding (en dus nieuwbouw of renovatie) wél aan de orde is, blijft de werkwijze waarin de bedrijfsprocessen uitgangspunt zijn even goed een voorwaarde voor succes, legt Van Meerwijk uit. “Hoewel deze benadering een open deur lijkt, zie ik nog voldoende voorbeelden in de branche voorbijkomen waarbij de bedrijfsprocessen niet aan de basis stonden van het ontwerp. Wanneer we als adviseurs worden gevraagd om bij een project te komen kijken, zien we regelmatig dat er in het ontwerpproces niet voldoende is nagedacht over de gebouwconstructie, terwijl dat juist zo belangrijk is. Kolommen en liggers zijn een gegeven, die kun je na de bouw niet zomaar even verplaatsen. Daarom is het zo belangrijk om na te denken over de plaatsing van spanten, kolommen en de installatietechniek en na te gaan in hoeverre die ondersteunend zijn aan de primaire processen. Doe je dat niet, dan loopt je het risico dat je een gebouw bouwt dat de bedrijfsprocessen van de gebruikers in de weg zit.”
Logistiek ontwerp, architectuur, constructie en gebouwtechniek zijn dan ook onlosmakelijk met elkaar verbonden, vervolgt Van Meerwijk. “Het opbouwen van een logistiek proces is niets minder dan het bouwen van een systeem, dat bijvoorbeeld bestaat uit conveyors, mini-loads en racking: een logistiek systeem is een bouwwerk op zich. Je hebt in principe dus te maken met twee bouwprocessen die met elkaar moeten communiceren voor een goed eindresultaat, net als bij een goed huwelijk. Helaas gebeurt dat nog veel te weinig in de sector. Vreemd eigenlijk, omdat een optimale afstemming tussen het constructieve gedeelte van het realisatieproces en de logistieke processen vele voordelen heeft. Het aanpassen van je gebouwkenmerken op de manier waarop je bedrijfsprocessen zijn ingericht is natuurlijk een evident voorbeeld van communicatie in dit huwelijk, maar het werkt net zo goed andersom. Denk daarbij bijvoorbeeld aan de sprinklerinstallaties. Hoewel de sprinklertechniek vele voordelen biedt, zijn er ook beperkingen aan verbonden. En dan kun je wel mooi je logistieke concept tot in detail verwerkt hebben in je ontwerp: als dit niet in lijn blijkt te zijn met de sprinkler eisen, en dus niet te vertalen is in een haalbaar bouwtechnisch en installatietechnisch plan, dan sla je toch ergens de plank mis.”
Voor buitenstaanders zijn grote logistieke centra vaak vooral erg grote dozen die ergens langs een snelweg op een industrieterrein zijn geposteerd. Toch heeft ieder afzonderlijk project iets moois en iets unieks, vindt Van Meerwijk. “Logistieke bouw is enorm interessant, alleen al omdat je vaak te maken hebt met enorm veeleisende primaire processen. Een mooi voorbeeld daarvan is Michael Kors, een Amerikaans bedrijf in de kledingindustrie, vooral bekend om de designertassen en accessoires. Een prachtig merk, dat de laatste jaren een enorme groei doormaakt, met iedere week een nieuwe winkel die in Europa wordt geopend. Om dat moordende tempo op logistiek vlak te kunnen bijbenen, hebben zij behoefte aan een logistiek centrum waar alles in dienst staat van een snel en foutloos logistiek proces.” Michael Kors heeft deze opdracht bij DENC neergelegd, waarbij DENC het ontwerp en vergunningstraject voor zijn rekening neemt, evenals de engineering, constructief ontwerp, aanbesteding bij externe partijen, het interieur, de installaties en de begeleiding bij de bouw die deze zomer start (oplevering voorjaar 2016). “Door een integrale benadering van dit traject, kunnen we ervoor zorgen dat het hele gebouw in dienst staat van een zo soepel en snel mogelijk verlopend logistiek proces. Dat zie je misschien niet aan de buitenkant, maar de opdrachtgever gaat dat zelf zeker ervaren.”
Dat details zwaar wegen voor de mate waarin het ontwerp de primaire processen van de gebruiker ondersteunt, blijkt ook uit de mate van detail waarmee het ontwerp voor het nieuwe Wehkamp distributiecentrum werd uitgewerkt. “In dit project, wat we onder meer in samenwerking met Hercuton hebben gerealiseerd, zijn alle elementen binnen en buiten het gebouw zo ontwikkeld dat ze een positieve uitwerking hebben op de productiviteit van de onderneming. Dat werkt zowel aan de binnen- als aan de buitenkant. Met landschapsarchitectuur, een inrichting en interieur dat qua verlichting, geluid en klimaat is geoptimaliseerd voor mensen die in het logistieke proces werken, faciliteren we de processen van de gebruiker, en daar gaat het uiteindelijk om!”
Soms zijn de specifieke kenmerken van een logistiek centrum beter zichtbaar, vervolgt Van Meerwijk. Dat is bijvoorbeeld het geval bij het distributiecentrum van Alcoa Architectuursystemen in Harderwijk, dat DENC in opdracht van Alcoa in samenwerking met Hercuton en WDP realiseerde. “Alcoa had niet alleen behoefte aan uitbreiding van de opslagcapaciteit; het gebouw zelf moest zo ingericht zijn dat Alcoa architecten kon uitnodigen om hun systemen zelf ter plaatse te komen ervaren. Door de eigen aluminium systemen toe te passen en dus uit te stallen, is het kantoorgedeelte van dit distributiecentrum rond de bezoekers heen gebouwd. Het is een transparant geheel geworden, dat de bezoekende architecten een echte Alcoa ervaring geeft.”
Een sterke esthetische taakomschrijving kreeg DENC ook bij het realiseren van het nieuwe Wehkamp distributiecentrum. “Voor ’s werelds grootste online retail distributiecentrum wilde Wehkamp een logistiek pand met een meer dan gemiddelde esthetische kwaliteit”, vertelt Van Meerwijk. “Die wens groeide steeds verder tijdens het bouwproces, waarbij Wehkamp maar al te goed besefte dat dit pand een waardevolle manier is om zich als marktleider te positioneren.” Voor een partij als DENC – met architecten en interieurarchitecten in huis – was dit natuurlijk een mooie kans, maar tegelijkertijd moest de marktconformiteit van het pand wel in ogenschouw worden genomen.
“Huurcontracten zijn natuurlijk eindigend en het pand moest voor opdrachtgever WDP wel geschikt worden gemaakt voor een second life. De specifieke eisen – ook qua esthetiek – die de primaire processen van een gebruiker als Wehkamp vroegen vormden bij deze opdracht dan ook een prachtig spanningsveld met de vraag naar een universeel bruikbaar pand dat ook na 10 tot 15 jaar zonder noemenswaardige aanpassingen door een nieuwe huurder in gebruik kan worden genomen.”
De mate waarin er in het ontwerp rekening is gehouden met Total Cost of Ownership en duurzaamheid bepaalt ook in hoeverre een logistiek pand waardevol blijft voor een second life en wellicht zelfs een third life, vervolgt Van Meerwijk. “Hoewel thema’s als TCO en sustainability steeds vaker doorklinken in deze markt, raken ze op dit moment uiteindelijk vaak ondergesneeuwd door het financiële belang van huurders. De logistieke sector is nog steeds een typische huurdersmarkt, waarin contracten eindig zijn en huurders daardoor in veel gevallen voor lage lasten kiezen, in plaats van duurzame bedrijfspanden met hogere huurlasten.” Toch ziet Van Meerwijk dat duurzaamheid en TCO steeds meer voet aan de grond krijgen. “Het BREEAM certificaat wordt bijvoorbeeld al lang niet meer als luxe gezien door beleggers. Zij beseffen ook dat dergelijke certificaten een aanzienlijke invloed hebben op de marktconformiteit van hun panden wanneer ze besluiten om vastgoed af te gaan stoten.”
Ook aan de huurderskant van de markt zijn ontwikkelingen zichtbaar, vervolgt Van Meerwijk. “Aan de ene kant zien we steeds vaker dat er sprake is van een langere huurafname, waardoor het voordeel in exploitatiekosten als gevolg van duurzaamheidsmaatregelen in het ontwerp zwaarder gaat wegen. Bovendien zien we dat marktontwikkelingen zoals de toename van e-commerce ervoor zorgen dat het logistieke pand steeds meer een visitekaartje wordt van het bedrijf dat het pand gebruikt. Wanneer klanten niet in je winkel kunnen komen, moet je toch laten zien waar je als bedrijf voor staat. Een ‘groen’ bedrijfspand is dan één van de manieren om je maatschappelijke verantwoordelijkheid zichtbaar te maken.”
Peter van Meerwijk werkt sinds 2004 bij DENC en is op dit moment actief als vestigingsmanager bij DENC Zuid in Oisterwijk. “DENC is een multidisciplinair ingenieursbureau in bedrijfshuisvesting, woningbouw, retail en recreatie. We werken volgens een integrale bouwmethode en zijn ervan overtuigd dat deze aanpak de toekomst heeft.” De DENC vestiging in Oisterwijk is gespecialiseerd in logistiek vastgoed en heeft specialisten voor het logistieke proces, de architectuur, engineering, constructie, brandveiligheid, installatietechniek en BREEAM in huis.” In totaal werken er ongeveer 50 mensen bij DENC, verdeeld over het kantoor in Oisterwijk, het hoofdkantoor in Bussum en de vestiging in Den Haag waar veel architecten en visualisatiespecialisten werkzaam zijn. De (logistieke) expertise bij DENC reikt ver, legt Van Meerwijk uit. “We hebben diverse technieken ontwikkeld waarmee het logistieke proces kan worden ondersteund en verbeterd. Denk daarbij aan cameratechnieken en een beladingstool voor vrachtwagens. Daarmee kunnen we alle processen tot in detail stroomlijnen. Juist die mate van detail is key in onze multidisciplinaire aanpak.”
